부동산 도로 경매 입찰 시 필수 정보 :: 도로 유형과 건축 허가 조건

도로 입찰은 주로 토지보상금을 주된 목적으로 하지만, 도로의 입찰에는 미리 도로의 종류와 해당 관청에 도로폐지 여부나 수용보상, 손실보상 등 여부 확인해야 한다. 관련 내용에 대해 자세히 알아보겠습니다.
 

 

1. 도로란?

내가 소유한 도로라 할지라도 도로는 공공에 이용되면 공익이 개입하여 사적인 수익이 차단되기 때문 주의해야 한다. 그러나 아직 아직 도로가 아니고, 토지대장에도 소유자가 국가나 지방자치단체가 아닌 경우에는 싸게 구입한다면 호재가 되는 것이고, 도로에 붙어 있는 토지를 매입하는 사람은 도로소유자의 지분을 인수하든, 지역권 설정하든 토지사용승락서와 인감증명 첨부하면 건축이 가능하다.
 
사실상 도로란 주로 건축법에서 사용하는 용어이고, 현황도로는 지적도에 나타나지 않는 도로지만 실제 도로로 이용하고 있는 도로이며, 관습법상 도로는 민법상 도로를 의미한다. 즉, 이러한 도로 유형을 알아야지 건축허가 유무와 대안 마련을 알기 위함이다.

2. 도로 폭도 필수 점검사항

건축법상 부지가 최소 4m 이상의 도로와 접해야 하고, 도로에 접한 대지 길이는 2m 이상이어야 한다. 또한 연면적이 600평 이상이면 6m 이상의 도로에 접해야 하고, 도로에 접한 대지의 길이는 6m 이상이거나 4m 이상 2곳에 접해야 건축 허가를 받을 수 있다 . (건축법 제44조 대지와 도로의 관계
 

3. 건축허가에 필요한 지적도상 도로와 현황도로

1) 지적도상 도로가 존재하고 실제로도 도로가 존재하는 경우
실제 도로 폭과 지적도상 도로 폭이 같은지 확인후 도로의 지목과 소유자를 확인하면 된다. 지적상 문제가 없는 도로는 토지의 지적상 지목이 '도로'이며 지적도에 경계가 표시되어 있어야 하고, 소유자는 國, 市, 郡으로 되어 있어야 한다. 이러한 公도로는 문제가 없지만 私도로인 경우에는 도로부지를 매입하거나 또는 토지소유자의 토지사용승락서를 첨부해야 건축허가가 가능하다.
 
2) 지적도상 도로가 존재하나 실제로는 도로가 없는 경우
지적도상 도로가 표시되어 있으나 현재는 전이나 답 또는 임야 상태로 되어 있어 실제 도로가 아닐 경우를 '지적상 도로'라 한다. 이 도로는 국가 또는 지자체 소유의 公도로와 개인 소유 私도로가 있다. 공도로는 문제 없지만, 사도로인 경우에는 도로부지를 매입하거나 또는 토지소유자의 토지사용승락서를 첨부해야 건축허가가 가능하다. 그리고 도로 폭이 4m 이하일 경우에는 건축 허가가 불가능하다.
 
3) 지적도상 도로는 없고 현황도로만 있는 경우
지적도상 도로표시는 없지만 오랜 세월동안 마을 사람들이 트랙터나 차량이 다니는 길로 쓰일 경우를 현황도로(관습상 도로)라 한다. 이럴 경우에는 '도로'로 되어 있지 않고, '전', '답', '잡종지', '임야', '구거' 등으로 표기되어 있으나 별도 경계가 없어서 현재 도로로 사용되는 것을 말한다.
 
다음에는 지적도상 없는 현황도로만을 이용하여 건축허가를 받고자 할때는 아래 조건을 충족해야 한다.
① 현황도로는 5가구 이상의 작은 마을의 실제 거주민이 사는 주택에서 일상 사용되는 도로여야 한다.② 도로부지로 사용하고 있는 토지의 소유자가 해당 관청에 도로 사용에 대한 이의를 제기하지 않아야 한다.③ 전에 이와 같은 현황도로를 이용하여 건축허가를 받은 사실이 있으면 쉽게 건축 허가를 받을 수 있다. 기본적으로 건축물 대지는 4m 이상 너비의 도로에 2m 이상 접해야 하는데 모든 지역의 건축무인/허가에 같은 규정을 들이대면 도시지역보다 열악한 시골 토지에는 건축할 수 없다.
 
따라서 '비도시지역인 면과 리' 지역들은 건축법의 일부 규정을 적용하지 않고 현황도로이어도 건축물 지을 수 있다. 그러나 비록 현황도로라도 그 토지의 소유자가 새로이 통행을 방해 또는 저지하는 등 적극적인 보상요구가 있으면 민법상 주위통행요구권과 보상규정에 따라 적절한 합의 보상으로써 사용을 재개할 수밖에 없는 경우도 있다.
 

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4) 임도 (林道)
임도는 별도 산과 임야를 위한 도로이므로 건축법상의 건축을 위한 도로와 그 취지나 목적이 다르다. 임도는 산림법에 의하여 산림의 효율적인 개발, 이용의 고도화 임업의 기계화 등 임업의 생산기반 정비를 촉진하기 위해 산림청장이 산림소유자의 동의를 받아 개설한 도로이기 때문 개인이 다른 용도로 사용할 수 없다. 그래서 임도를 이용한 건축을 불가하다. 그러나 해당 지방자치단체에 따라 임도를 진입도로로 허용하는 조례도 있어 때로는 지역에 따라 임도를 이용하여 건축허가를 받을 수 있다.
 
 
이처럼 전원주택이나 건축을 목적으로 토지를 매입할 때는 도로 유형은 필수 확인사항이며, 비록 도로가 없더라도 도로 개설이 가능한 토지를 매입하여 도로를 개설해야 건축이나 개발이 가능하다는 점을 꼭 알아야 할 것이다.