안전한 부동산 경매·공매를 위한 "권리분석" 가이드

권리분석의 기본원칙은 사고 예방이며 수익을 극대화하는 것이 최고 목표다. 보통 경매, 공매에서 사고라고 하는 것은 예상치 못하게 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수해야 하는 경우나 낙찰된 부동산을 명도받지 못해 완전한 소유권 행사를 못 하는 경우 등이다.

 
 이러한 사고를 예방하기 위해서는 '등기사항전부증명서'와 대장 같은 공적 장부를 철저히 확인하는 것이 중요하다. 등기부는 법원 등기관이 법에 정해진 절차에 따라 작성한 공적 장부로서 부동산에 관한 권리 관계를 기재한 것이고, 대장은 부동산에 관한 과세나 징세 등을 하고자 부동산의 상태를 명확하게 기재한 공적 장부다. 이러한 공적 장부를 '공부'라고 한다. 대장은 시장, 군수, 구청장이 관할하고 공무원이 직권으로 기재 및 변경하는 것이 원칙인 반면, 부동산에 관한 등기는 당사자의 신청으로 이뤄진다. 등기부와 대장은 만들어진 목적이 다르지만 그 내용은 일치해야 한다.

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 먼저 대장에는 토지와 관련된 '토지대장'과 '임야대장', 건물과 관련된 '건축물대장'이 있다.
 건축물대장에는 '일반건축물대장'과 집합건물에 적용되는 '집합건축물대장'이 있다. 권리분석시 토지대장에서는 토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 소유자, 등급 등에 관한 사항을 보고, 특히 등기부상 소유자와 일치하는지 확읺야 한다. 건축물대장에서는 건축물의 면적, 구조, 용도, 층수, 부속 건축물 현황 등에 관한 사항을 보고, 위반건축물 여부와 법정지상권 성립여부도 반드시 확인해야 한다.
 
 또한 경매, 공무 부동산의 공법 사항을 확인할 수 있는 서류로는 토지대장, 건축물대장, '토지이용계획확인원', '지적도', '개별공시지가확인서' 등 이 있다. 이 중 토지이용계획확인원에서는 해당 지역의 토지 이용, 도시 계획 시설 결정 여부 및 규제 등에 관한 사항을 확인해야 한다. 아울러 경매, 공매를 통해 취득한 토지가 공법상 제한으로 부동산의 유효성을 찾지 못한다면 투자에 실패한다는 점에서 매우 중요한 자료다.
 
 낙찰자에게 인수되는 권리와 소멸되는 권리 확인을 위해서는 등기부를 확인해야한다. 특히 권리분석 시 임차인에 관한 분석은 사고가 많이 발생하는 부분이다. 임차인의 대항력 유무를 알기 위해서는 주택일 경우 '전입세대확인서'를 보고 세대주의 전입일자와 최초 전입일자를 확인해야 한다. 또한 서류상 가장 임차인과 실제로 살고 있는 임차인도 정확히 파악해야 사고를 막을 수 있다. 상가일 경우 사업자등록 신청일을 보면 된다.
 
 권리분석을 위한 각종 공적 장부들은 '대법인 인터넷등기소', '정부24', '토지이음'사이트에서 열람 및 발급이 가능하다. 다만 전입세대확인서는 온라인 열람이 불가능하며 주민센터나 구청 방문 후 열람해야 한다. 
 

[권리분석시 핵심 점검 사항]

1. 등기사항전부증명서상 인수되는 권리와 인수되지 않는 권리
2. 임차인의 보증금 유무
3. 임차인의 명도 또는 인도명령 대상 여부
4. 임차인의 배당 요구 및 배당 요구 철회 여부
5. 제시 외 건물이 있는 경우 낙찰자 부담 여부
6. 대위변제에 따른 낙찰자 부담 여부
7. 재경매된 물건인 경우 그 이유
8. 특별 매각 조건이 기재된 경우 그 이유
9. 유치권 성립 여지가 있다면 낙찰자 부담 여부
10. 법정지상권 성립 여지가 있다면 낙찰자 부담 여부